Cession de fonds de commerce

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Qu'est-ce qu'une cession de fonds de commerce ? Comment rédiger un acte de cession ? Quelles sont les pièces et informations à fournir pour la rédaction des actes ?


Les cessions de fonds de commerce sont extrêmements règlementées en France, aussi il est recommandé au franchiseur de s'assurer le soutien d'un cabinet d'avocats spécialisé dans cette pratique.

Attention, depuis peu les mairies ont un droit de préemption de 2 mois.



L’acte de cession est un contrat règlementé qui doit respecter des conditions de forme tout en s’adaptant aux besoins des parties.
Nous exposerons ici de façon succincte les principales étapes de la cession :


1ère ETAPE : PIECES ET INFORMATIONS A FOURNIR POUR LA REDACTION DES ACTES :

• Extrait K.bis de la société cédante, statuts, délibération des associés autorisant le projet de cession et pouvoir donné au dirigeant pour la réaliser


• Titre de propriété (acte d’acquisition ou de création du fonds)


• Bail du lieu d’exploitation avec les éventuels renouvellements, indication du dépôt de garantie actuel et les deux dernières quittances


• Trois derniers bilans et comptes de résultat
  
  • Liste des contrats en cours
    
    • Liste des salariés et contrats de travail, deux dernières fiches de paie avec indication du salaire brut
  • Inventaire du stock (matériel et marchandises)
  • Liste des éventuelles procédures contentieuses en cours


• Répartition du montant du prix de cession entre les éléments « corporels » et « incorporels »


• Eléments relatifs au financement de l’opération par l’acquéreur (montant du prêt et coordonnées du prêteur)

2ème ETAPE : REDACTION DE LA PROMESSE DE CESSION :

• Notification de la promesse dans les délais prescrits :
  
  • au bailleur pour l’obtention de son agrément à ladite cession,
  • à la Mairie concernée pour la purge du droit de préemption.
    
    • Obtention d’une Note d’urbanisme
    • Réalisation de l’ensemble des diagnostics techniques obligatoires (rapport de conformité des installations électriques termites, amiante etc.)


• Levée de l’état des inscriptions et privilèges grevant le fonds de commerce

3ème ETAPE : REDACTION DE L'ACTE DEFINITIF DE CESSION DU FONDS DE COMMERCE

• Rédaction de l’acte définitif de vente


• En cas de prêt bancaire, insertion de l’acte de prêt et de ses garanties dans l’acte de cession :
  
  • intervention du cabinet en qualité de mandataire de l’établissement bancaire
  • régularisation, le cas échéant, des engagements de caution de l’acquéreur au jour de la signature de l’acte définitif


• Convocation préalable des divers intervenants (banque, bailleur, cédant, acquéreur, cautions) pour l’organisation d’un rendez-vous de signature avec l’ensemble des parties.

4ème ETAPE : ACCOMPLISSEMENT DES FORMALITES POSTERIEURES A LA SIGNATURE DE L'ACTE DE CESSION ET GESTION DU SEQUESTRE LEGAL

Formalités à accomplir à compter du jour de la signature de l'acte définitif :

L’enregistrement de l’acte de cession de fonds de commerce est une formalité préalable à la publicité de la cession et doit intervenir avant toute inscription de privilège et de nantissement sous peine de nullité :

• Formalités fiscales des droits d’enregistrement :
  
  • de 0 à 23.000 euros …………………0%
  • de 23.000 à 200.000 euros ………….3%
  • + de 200.000 euros ………..………5%


• Inscription des privilèges à l’INPI dans les 15 jours de leur inscription au greffe du Tribunal de commerce)
  
  • Publicité de la cession au BODACC dans les 15 jours suivant celui de la publicité dans le journal d’annonces légales,


• Notification aux créanciers inscrits à fin de purge des inscriptions


• Notification d’opposition à la compagnie d’assurance


• Envoi d’une copie exécutoire au prêteur


• Signification au bailleur avec remise éventuelle d’une copie exécutoire

Gestion du séquestre du prix de cession du fonds et distribution du prix

Les éventuels créanciers du fonds non titulaires d’un privilège spécial peuvent s’opposer au paiement du prix en signifiant une opposition ou une saisie sur le prix de cession du fonds qui ne peut être remis directement au vendeur le jour de la ratification de l’acte de cession.

Prix de cession séquestré sur un compte CARPA (Banque avocat) avec indisponibilité de la somme pour une période minimum de 3 mois à compter de la signature de l’acte

• le séquestre obligatoire avec immobilisation du prix de cession du fonds pour une période minimum de 3 mois répond à la nécessité de sécuriser :
  • l’acquéreur afin de lui garantir qu’il n’aura pas à subir le paiement d’un supplément de prix en vertu du principe de solidarité entre vendeur et acquéreur pour le paiement de dettes fiscales restant dues pas le cédant,
  
  
  • les créanciers publics (administration fiscale , URSSAF etc.) et privés (inscrits ou chirographaires) qui seront désintéressés par le Séquestre qui exerce la fonction de répartiteur du prix de cession,
  
  
  • le vendeur qui obtiendra à l’expiration du délai légal la totalité des fonds restant disponibles à l’issue de la procédure de répartition.


• Réception des oppositions des créanciers réguliers signifiées par acte d’huissier dans les 10 jours suivants la publication au BODACC


• Distribution du prix à compter de l’expiration du délai légal selon les règles


• Versement du prix de cession au profit du vendeur à l’expiration des délais légaux d’opposition

L’article 64 de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, modifie le montant des droits d’enregistrement applicable aux cessions de fonds de commerce (1)

(1) La réduction de 5 à 3% des droits d’enregistrement

Actuellement, le taux d’imposition total des cessions de fonds de commerce est de 5% sur la fraction de prix excédant 23.000 euros.

La loi nouvelle ramène ce taux à 3% sur la fraction de prix comprise entre 23.000 et 200.000 euros et maintient à 5% le taux sur la fraction supérieure à 200.000 euros.

L’article 65 de la loi n°2008-776 du 4 août 2008 de modernisation de l’économie, prévoit un mécanisme d’exonération pour certaines cession afin de faciliter les transmissions d’entreprise (2)


(2) L’exonération de droits d’enregistrement

Le nouveau mécanisme exonère des droits d’enregistrement les cessions de fonds (ou de droits sociaux représentatifs d’un fonds de commerce) consenties soit aux salariés de l’entreprise soit à un proche du cédant (conjoint, partenaire d’un Pacs, ascendants ou descendants en ligne directe, frères et sœurs).

Le bénéfice de cette exonération s’applique à la partie du prix inférieure ou égale à 300.000 euros.

Deux autres conditions doivent être remplies :

• dans l’hypothèse de vente des droits sociaux, ils devront avoir été détenus par le vendeur depuis deux ans au minimum ;
• les acquéreurs devront s’engager à poursuivre leur activité dans l’entreprise pendant 5 ans et l’un d'eux devra en exercer la direction effective pendant cette période

Un droit de préemption au profit des communes vient d’être instauré par décret (n°2007-1827) en cas de cession de fonds de commerce, artisanal ou de bail commercial (3)

La loi ouvre la possibilité aux communes dans certaines conditions d’exercer un nouveau droit de préemption spécifique.

La loi de modernisation de l’économie (LME) du 4 août 2008 avec ses textes d’application a étendu ce droit de préemption à des cessions de terrain, dans le cadre de mesures en faveur de commerce de proximité.
Les communes disposent aujourd’hui d’une arme redoutable notamment destinée à maintenir la diversité des commerces dans les centres villes.

La mise en œuvre de la nouvelle procédure relativement complexe risque de faire naître un nouveau contentieux, chacune des parties à la cession, Cédant, Cessionnaire, Bailleur, souhaitant préserver au mieux ses intérêts.

Afin de garantir la régularité des actes de cession, il est souhaitable de se renseigner, dès à présent, sur les modalités de mise en œuvre de la procédure de préemption dans la commune de situation du fonds ou du bail cédé.

Une condition suspensive doit être systématiquement intégrée dans tous les compromis et un courrier recommandé avec accusé de réception adressé par le rédacteur de l’acte à la Mairie concernée.

En cas d’exercice du droit de préemption :

• « amiable », le vendeur devra attendre 5 mois (2 mois de réponse de la commune + 3 mois pour signer l’acte) pour que le prix soit payé + 3 mois de blocage des fonds au regard des oppositions, soit 8 mois à partir de la déclaration préalable,
• « judiciaire», il existe un risque de contestation du prix et des conditions devant les tribunaux, avec heureusement une possibilité de retrait de sa part.Les cessions de fonds de commerce sont extrêmements règlementées en France, aussi il est recommandé au franchiseur de s'assurer le soutien d'un cabinet d'avocats spécialisé dans cette pratique.

Attention, depuis peu les mairies ont un droit de préemption de 2 mois.


Voir Lettre Euro News - février 2008.

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